羊年将至，来年的房地产价格如何管理，这是一个令许多人关注的话题。笔者仅以南京市为着眼点，结合自身工作，对此作一探讨。
一、按照市场取向，加强房价管理
1．坚持经济适用房实行价格审批制度，严格按国家计委、建设部规定，认真审核经济适用房开发成本
按照国家规定的税目税率计算税金，按照不超过开发成本费用之和的3％计算利润，核定销售价格。切实规范经济适用房价格管理，促进经济适用房健康发展，维护城镇中低收入家庭群众的切身利益。
2．密切注视南京房地产市场动向，适时调整商品房价格管理方式
在市场经济条件下，决定房价高低的主要因素是供求关系。随着近两年南京市城市建设力度的加大和土地招标拍卖的实施老城区改造拆迁量较大以及开发成本的增加，客观上造成了南京商品房价格持续走高。但南京楼房的需求仍然很旺，有需求就有市场．针对以上情况，我们要制定商品房价格浮动幅度，鼓励房地产开发企业建造更多、质量更精细、配套设施更加齐全、环境更优更美、含金量更商的商品房，以美化城市，推动房地产市场的发展，刺激消费，拉动经济。
3．建立商品房价格成本认证制度
价格认证工作是社会主义市场经济发展中出现的新事物，制定商品房销售价格也要与WT0接孰，建立商品房价格成本认证制度，将商品房价格成本认证作为规范完善审价管理的一个必备程序引入到房价审核中来，以体现合理、公正、公平的原则，有利于提高政府价格决策的科学性，有利于规范市场价格行为，也有利于减轻业务处室过重的事务负担。
另外，针对土地供应招标拍卖的实施，对过去低出让金获得的土地，要依据当前市场行情以评估价进入商品房价格成本。
二、完善管理体系，改进管理方法
房地产价格管理工作是物价工作的重要组成部分，管理的行业性拉动力强，涉及面广，对老百姓的切身利益影响也大，管理中所面临的新情况、新问题也多。通过调查、分析、研究，找出问题症结，提出应对措施。在内部管理上，要改变重批价、轻服务的方式。要建立预报、批价、回访、反馈、整改的循环管理机制，健全价格管理政策，完善商品房价格管理体系。
1．修改完善《南京市商品房作价办法》
调整商品房价格的计算公式，允许销售价格适当浮动；调整代收费用的计算方法，把代收费用分别纳入商品房价格构成的五项成本中去，不再单列“代收费用”项目；修改《南京市商品房作价办法》中营业性用房面积和住房面积计算办法。
2．继续执行房价“一价清”制度
实事求是、因地制宜，认真贯彻省物价局、建设厅苏价服(2002)272号文件继续执行房价“一价清”制度；同时明确经济适用房上市销售必须先向价格主管部门报批销售价格；普通住宅商品房上市销售在领取《商品房销售许可证》后一个月内必须向价格主管部门申报销售价格。
3．商品房销售必须实行明码标价
为规范商品房销售行为，维护房地产市场正常的价格秩序，促进公平、公开、合法的市场竞争，保护购房者和经营者的合法权益，商品房销售必须实行明码标价。
4．主动管理，主动服务
在管理服务中建立物价部门的权威性，提高信誉度。事前管理，提前介入，通过开发项目预报制，在企业报价前主动到现场调研、现场办公，了解掌握项目情况，为合理科学地批价打下基础。加强内部沟通和协调，对游离于物价管理之外的开发企业，根据房管局提供的《销售许可证》发放情况，及时开出单子转价格检查分局，以利他们监督、检查。
三、研究物管收费放开思路
物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费，区别不同物业类型和收费性质分别实行政府指导价和市场调节价。南京市已于2002年6月制定了《南京市物业收费管理实施办法》，明确了普通住宅物业管理公共服务等级收费标准。随着物业管理市场化程度的加大，如何适应市场的要求，物管收费如何管理的问题摆在我们的面前。明年我们拟区别不同类型的物管企业、不同层次的销售对象、不同层面的管理部门，召开一些研讨会、座谈会，听取方方面面的意见，为放开物业收费管理作准备。
四、加强调查研究，规范涉房收费
规范涉房收费，特别是垄断行业的收费，实行收费动态管理，加强调查研究，并会同相关部门联合行动，将清费与治价、规范行为与强化监督检查相结合，切实取消不合法、不合理的收费。南京市于1999年对涉房收费进行了正公布，近年来因国家陆续对多项涉房收费进行了调整，现行收费项目及标准与1999年相比相差较大，因此明年将对现行涉房建设收费进行全面清理，并将清理结果汇编成书。
五、指导区县业务，提高人员素质
搞好房价管理除有国家、省、市有关房价管理的政策还不行，提高房地产价格管理人员自身素质及核价能力也是重要环节。从近期对几个区物价局核价工作的抽查结果看，我们在房价管理上存在不少问题：对房价管理认识不统一，管理中底气不足；对房价管理政策学习不够，理解不透，把握不准；批价中违背“一价清”规定；工作欠认真，成本审核不细，批文不确切，引起业主投诉；管理系统性不够，审价、咨询、窗口接待、投诉处理、监督检查市区县还没有形成完整的网络体系，使得在处理有关问题时造成被动：价格成本认证程序不规范，批价、认证“一锅煮”；全市商品房审价、成本认证没有统一、规范的格式文本等。针对以上问题，明年要加强对区县核价人员的业务指导，定期召开区县管理人员工作研讨会，不断发现新情况、新问题，研究新对策，完善政策，进一步完善管理体系和管理方法。组织外出考察学习；举办核价人员及管理人员培训班，提高核价能力。
六、大力宣传，加强培训，提高开发企业执行价格政策的自觉性
搞好房价管理，光有物价部门的热度还不够，还需要房地产开发企业的配合和支持，这两个方面是相辅相成、缺一不可的。一要通过各种方式，大力宣传国家、省、市有关房价管理的政策，使开发企业从知道政策、了解政策、掌握政策到自觉地执行政策；二是要办培训班，让开发企业老总、报价人员来系统地学习商品房作价办法、成本核算、报价程序等有关政策；三是要主动管理、主动服务，在管理服务中建立物价部门的权威性。事前管理提前介入，通过预报项目制，在报价前主动到现场调研、办公，掌握开发情况，为合理、科学地批价打下基础。批价后要建立回访制度，在批价后的半年内回访企业，了解企业执行情况、批价的正确性、合理性以及企业的新建议，以取得企业的信任，增强开发企业的自律行为。
(本文发表于《江苏物价》2002年第12期，作者单位：南京市物价局房价处)
| 依法治市综合网 http://www.yfzs.gov.cn/ |
声明：本网站为公益性网站，刊载内容以共享和研究为目的，不存在任何商业考虑，刊登的对象如有异议，请于我们联系。谢谢您的支持与理解！ |
|
