伴随着住房制度改革的深化和城市建设综合开发步伐的加快，物业管理行业已经成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志之一。长期以来，南京市委、市政府领导对该行业的起步、发展和规范一直非常重视。
为了加强南京市物业管理行业价格管理工作，规范收费行为，逐步建立行业优质服务、优质优价的竞争机制，提高南京市物业管理整体水平和服务质量，一年来，南京市物价局在充分调查研究的基础上，出现了一系列物业管理收费法规政策，狠抓了各项政策的贯彻落实，为促进物业管理市场健康有序地发展，进行了积极的探索，取得了一定的成效。
一、南京市物业管理现状
近年来，物管行业发展迅猛。据1999年底的统计数据，南京现在房屋总量9175万平方米，其中住宅面积4614万平方米，受托管理的物业面积1800万平方米，占房屋总面积的19．6％。从物业管理企业的情况看：经工商注册，领取物业管理资质证书的企业有200家，从业人员8000人，分别比1998年同期增长61.3％、40．3％。
1999年全市物业管理企业经营收人为6600万元(其中物业管理公共服务收入2400万元)，经营成本7678万元，亏损上千万元。目前，南京市已基本形成了新建住宅小区、中高档商品住房、公寓及综合楼字等项目普遍实施物业管理，旧住宅区稳步推进管理的发展格局。随着城市开发建设步伐的加快，特别是近几年，南京市物业管理步人了发展相对较快的阶段，这主要包括：(1)政府加大管理力度，调控已初见成效。行政管理部门出台的一系列法规政策，规范了物业企业的行为，组织开展的各类检查、评比和评级活动，加强了物业管理的规范化建设，大大促进了物业行业管理服务水平的提高。(2)物业管理优越性逐步显现，群众的观念有所转变。市民购房已不仅只局限考虑价格、环境、区位等因素，后续的管理已经成为一个重要方面。(3)新闻媒介的政策宣传，广大群众维权意识的增强，物业市场初级阶段的竞争，都促进了物业管理企业自身服务行为的规范。
二、加大物业管理收费管理力度的几项举措
一年来，南京市物价局紧紧围绕充分运用价格杠杆，推动物管行业全面发展这一中心思路，以规范物业管理服务收费行为，推进物业管理市场化进程为工作重点，对加强物业服务收费管理，促进物业管理市场发展，进行了认真的研究。
(一)广泛征求意见，确保物业管理收费标准调整科学、合理
为了逐步解决物业管理供求矛盾的症结，我们提出了优质优价、质价相符的管理思路。去年，市物价局专程组织人员，对矛盾较为突出的普通住宅物业管理费收支情况进行了全面的调查，掌握了一手资料，并首次提出：适当上调物业管理公共服务费收费标准，将普通多层、高层住宅收费标准分别确定为0.15—0.45元／平米·月、0.20—0.50元／平米·月；实行等级收费、按质论价。为了使政策能符合民意，稳妥出台，让社会接受，市物价局组织召开了物业管理公共服务收费调价听证会，广泛征求听证委员的意见。并通过新闻媒介的宣传，使物业管理收费标准适当提高，得到了广大市民的理解，标准提高不能一步到位，得到了物管企业的认可。
(二)修订物业管理收费政策，促进物业管理行业竞争机制形成
根据省有关文件精神，结合几年来实际操作经验，今年年初，市物价局颁发了《南京市物业管理收费管理办法》(以下简称《办法》)，以及配套性实施意见《南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施办法》。《办法》将南京市物业管理服务收费划分为几种管理形式：一是为普通住宅(包括多、高层住宅)提供的公共性服务费、停车管理服务费、装潢垃圾清运费等服务收费，实行政府定价。二是为高级公寓、别墅、商住楼及非住宅物业提供的公共性服务，实行政府指导价。三是因物业产权人、使用人的需要，委托物管企业提供的专项或物约服务及公共代办服务，除价格主管部门有统一规定的收费标准外，实行市场调节价。
在新出台的《办法》中，首次明确物业管理公共性服务费实行等级管理，即将物管收费纳入考评定级、按级收费、定期复审，动态运作的收费管理模式中。将全市所有物业划分为六类(即普通多层住宅、普通高层住宅、别墅、多层公寓、高层公寓、高层写字楼综合楼)；每类物业收费标准又分为五个等级，并根据物业的硬件环境和物业管理服务中的综合管理、收费管理、房屋及公用设施的管理、环境卫生、安全护卫、绿化管理等六个方面作为评审的依据。
(三)实行统一明码标价，规范物业管理服务收费行为
今年年初，南京物价局出台了《关于物业管理服务收费实行统一明码标价的通知》。《通知》要求南京市从事物业管理服务的单位，必须严格执行物价部门的规定，使用价格主管部门监制的《价目表》，在管理区域主出人口处张榜公布，统一明码标价。《通知》还规定，《价目表》中凡属政府定价的收费项目，应注明价格主管部门批准文号，属市场调节的收费项目，应注明“企业定价”，以便接受群众的监督。此项政策的出台，有利于增强群众的维权意识，减少收费当中的“暗箱”操作，提高收费的透明度，堵住违规收费的源头。
(四)组织业务培训，促进物业管理行业价格目律
为了确保新出台的几项收费政策及时贯彻落实到位，今年，市物价局先后举办了三期全市物业管理企业负责人及收费员岗位培训，参训单位110家，人员达280人。通过学习，参训人员掌握了必要的物业管理收费政策，在顺利地通过考核后，取得了南京市首批物业管理行业《收费员上岗证书》。今后，南京市物业管理服务收费从业人员，必须经过收费管理的业务培训，取得相应的资格，持证上岗。通过举办业务培训，一方面提高了政策的透明度，促进了行业价格自律；另一方面，提高了物业管理从业人员的业务素质，使物业管理企业收费管理员对国家有关收费法规政策的掌握能力有所增强。
(五)清理整顿物业管理企业，规范物业管理市场
南京市目前取得物业管理经营资质的合法企业仅有200冢，可经工商管理部门注册的物管企业已超过1000家，针对相当一部分是无合法经营资质，游离于行业管理之外的物管企业滥竽充数，违规操作，扰乱市场，制约行业健康发展的现状，今年7月，市物价局会同市工商局、市房产管理局联合行动，对全市未取得从业资质，违章经营的物业企业进行全面的清理整顿。本次清理整顿工作，不仅要求无资质的企业补办手续，更重要的是要将不符合条件、违规操作和群众反映强烈的物业管理企业清除出南京市场，以维护守法经营企业及老百姓的权益。目前，本次清理整顿工作正在紧锣密鼓地展开。
(六)全面落实物管收费等级评审，创造优质优价的市场环境
今年六月，市物价局印发了《关于开展物业管理公共服务收费等级评审的通知》。《通知》要求全市各物业企业全面贯彻落实《南京市物业管理收费管理办法》和《南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施办法》，对执行公共服务费标准试行期已满的物业企业，要求他们及时申报价格等级，对试行期已满，仍未按规定申报的企业，将按价格违法行为查处。《通知》还规定，物业服务费等级实行定期考核复审制，每两年复评一次，不搞终身制，以确保服务与收费质价相符，增强企业的忧患意识。特别要强调的一点，广大住户对物业企业服务情况满意与否，将是确定等级收费标准的决定性因素，切实将物业收费与群众意见相衔接。目前，市级评审已对清江花园、金墙花苑两家物业，按新《办法》规定的程序，进行了百分制综合打分，普通住宅三级以下的等级评审工作已在各区范围内全面展开。
三、相关政策出台，支持和推动物业管理行业的健康发展
市委、市政府对物业管理行业的发展予以了的高度重视，市物价局根据了解的实际情况，主动向市委、市政府提出搞活市场，为企业减负的建议，参与制定了一系列政策，扶持企业发展，为物业管理营造了较好的发展环境。
(一)为企业减税负，实行营业税“先征后退”
今年年初，市政府颁发了《批转市房产局<关于搞活房地产市场促进住房消费的暂行规定>的通知》(宁政发[2000]3号)。《通知》规定，自1999年起，对普通住宅的物业管理企业实行营业税先征后退。由财政部门将上一年所征企业营业税等额的款项拨给市房产局，由房产局核退各物业管理企业。
(二)物业管理出台维修基金征管新规定
经过较长时间的酝酿，市政府以宁政发[2000]8号文件出台了《南京市物业维修基金管理办法》。《办法》规定购买多层、高层商品房维修基金的征收标准为购房款的2％和3％，由购买者在办理商品房登记过户前一次性向银行缴存。这是政府今年出台又一重要举措，它的颁布实施，不仅理顺了物业维修基金征管渠道，加大了归集力度，而且打破了征管旧体制，减化了基金的缴存手续。自今年5月1日起，维修基金将不再作为取得物业管理资质的“敲门砖”，此举，扩大了物业管理市场的人口，有利于引进外地物业公司，把竞争机制引入市场，刺激本市物业管理行业的发展。
四、关于进一步扶持物业管理企业发展的意见
随着住房商品化进程的加快，实施社会化、专业化、市场化的物业管理已势在必行。为了在本市全面推进管理并实现市政府提出的旧小区整治出新的目标要求，全面提高南京市城市管理和物业管理水平，还需要综合采取措施，协调处理问题，扶持物业管理行业的发展。
(一)物业管理要加快立法，以“法”来规范物业管理行为
我们认为，加快立法和依法管理是物业管理行业得以稳步发展、规范经营的基础。目前，当务之急就是要根据国家有关法律法规，尽快修改《南京物业管理暂行办法》，尽快制订出台“物业管理与相关部门职责分工”、“新建住宅小区竣工综合验收办法”、“业主委员会章程”等若干配套规范性文件，并上升为地方法规，以明确部门职责分工，严格依法行政；规范物业设计过程，抓住物业管理的“源头”；明确市场主体与物权双方的权利和义务。建立健全法规政策和规章制度，有利于物业管理的实施有法可依，有章可循。
(二)政府各职能部门对物业管理工作要给予适当扶持，为其创造良好的经营环境
一是要解决物业管理公司经营用房的配置问题，鼓励物业么司开展多种经营，“以副养主”。二是水、电、气供应部门要将抄表到户，分户收费工作落实到位。也可以委托物业管理公司代抄水 、电、气表，但要支付代办费用，给予相应的报酬，避免物业公司不应有的开支。三是坚决制止对物业管理企业的乱收费、乱摊派，对有些部门和单位的乱收费行为，必须坚决查处。四是解决物业管理公司专用收费票据问题。特别是物业代收代缴费用并不属于物业公司的经营收入，不宜使用正式发票，有关部门应尽快制定政策，统一代收代缴的票据。
(三)物业管理公司要转变观念，加强服务，走规模经营、减员增效之路
物业公司必须牢固树立服务意识、市场意识、品牌意识，摆正自己的位置，提高自身的素质，加强服务。在实施物业管理时应做到：管理行为规范，管理制度健全，管理措施可行，管理方法科学，管理形式多样，管理决策民主，管理理财公开，管理收费合理、合法。企业要改变旧的管理思想，降低企业经营成本，减员增效，积极创业，开展多种经营，开拓创收渠道，不断提高服务质量，向服务要效益，向市场要效益，创出自己的品牌。不断扩大市场份额，争取承接利润较高的商住楼、办公楼及其他住宅物业的管理，从而形成经营规模，获取规模效益，走出自我生存、自我发展的道路。
(本文刊于《江苏物价》2000年第10期，作者单位：南京市物价局房地产价格处)
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