最近，我们从对南京城区一些小区的物业管理情况进行调查中了解到，我市住宅区物业管理总体上保持良好快速的发展势头，但“物管”纠纷仍然居高不下，有关各方间的关系往往不能融洽，不时产生摩擦，制约着物业管理的进一步发展。
一、主要问题
1、许多小区业主大会、业主委员会尚未成立
由于不少业主对自身权利认识不够，自治意识淡薄；加之政府主管部门对物业管理法规条例宣传不够，落实不力，许多小区根本没有业主大会和业主委员会，开发公司越俎代庖“自选”物管公司现象比比皆是，直接损害了广大业主的权益。
2、一些居委会与物业公司关系不顺，不时出现扯皮
在有的小区，居委会与物管公司职责不清，或相互插手或各自为政，乔虹苑小区甚至干脆不要物业，居委会自己成立“物管会”代行管理。在前段时间抗击“非典”的斗争中，有的小区居委会与物业公司之间不能密切协作，相互推诿，对外地来宁人员、车辆等情况疏于登记，调查不细，一度造成工作被动。
3、公共建筑设施、场地被任意侵占，随意变更
我们在调查中经常听到这样的抱怨：买房时的绿地承诺变成了入住时的楼房矗立，规划中的幼儿园、健身场地变成了对外出租的经营用房，小区公共道路被一个个“私家车位”“圈地”蚕食，等等。由此引发的物业纠纷层出不穷。
4、物业管理企业与开发建设单位关系复杂，直接影响物管的服务质量
物业管理企业与开发建设单位之间存在两种不良关系，一是“父子”关系：物业管理企业是开发建设单位的分公司，由于长期“背靠大树”，这类物业管理企业在经营上漏洞颇多，缺乏市场竞争力和抗风险能力，自负盈亏的意识差；二是“裙带”关系：物业管理企业是开发建设单位长期委托合作的“老关系”，物管直接由开发商指定，行也行，不行也行，往往物业管理的服务意识淡薄，服务质量难以保证。
5、物业管理合同内容含糊，模棱两可
不少业主反映，物业管理合同中对服务内容规定甚少，表述不清，容易产生歧义。如物业对小区安全是否负有法律责任问题，由于规定模糊、笼统，实践中较为随意，差别很大。有封闭车库的小区，摩托车、自行车等车辆被窃，物管多数赔偿业主的损失；而没有封闭车库的小区，车辆被窃，物管多数拒绝承担业主损失，如此操作上的差异其实并没有法律依据，往往带来很大的纠纷。
6、多头管理，出现越权执法现象
对住宅小区内违章搭建问题，有的物业单独管，有的行政执法大队单独管，有的两者都去管或者都不管，要么重复管理，要么管理真空。有的物管企业滥用执法权，随意处罚，乱收费，激化了矛盾。
7、物业管理费欠缴严重
物业管理企业对物管费一般很难收齐，据南京市消费者协会的一个统计，业主的缴费率最高不过80%，最低的只有20%。不少物管企业不敢拿起法律武器自我维权，通常听之任之，束手无策。
二、建议与对策
针对以上问题，我们建议：
1、建立健全业主大会制度和业主委员会制度
一切物管权应属于业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。尚未成立“两会”的小区，物业管理行政主管部门必须认真履行职责，要真正落实市政府第205号令，将业主权利真正回归业主，使业主真正成为小区的主人，自主管理自己的事务，尽快指导和帮助小区业主成立“两会”，同时健全完善各项管理制度和议事规则。
2、居委会和物业公司要摆正关系，明确职能
根据“居委会组织法”和“物管条例”，两者分别有明确的职责范围，工作权限是清晰的。实践中两者既要分工负责，各司其职，又要互相协作，形成“一盘棋”。物管企业应当积极配合居委会依法履行自治管理职能，支持其在社区开展各项社会事物，夯实社区的两个文明基石。
3、公共建筑设施、场地不得任意改变用途
业主、开发商、物管企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途；市政建设单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。要依法严厉查处任意侵占公共道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为。
4、严格实行物业管理招投标制度
彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营格局，无论是新建小区、整治出新的住宅小区、达到一定规模的住宅区（大厦）、还是高档商贸楼、写字楼等，都应采用招投标方式竞聘物业管理企业，以营造公开、公平、公正的竞争环境。要打破开发商与物业管理企业的行政隶属关系，实行经济脱钩，理顺产权关系。对父子关系、裙带关系的物业管理企业一律解除纽带，按照公平竞争原则，公开招投标，增强物业管理企业的责任感、危机感，让物业管理企业真正成为独立的法人和市场主体，参与市场竞争，以质赢得生命力。
5、物业服务内容必须在合同中明示
物业服务合同是物管企业和业主享有权利和履行义务的基本依据。业主大会选聘物管企业后，业主委员会应当与物管企业订立书面的物业服务合同，合同应该对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管用房、违约责任等内容进行明确约定。至于物业对小区安全是否承担法律责任的问题，应当在合同中分项具体规定，“以合同约定”为据。
6、住宅小区内违建违搭等现象，行政执法大队必须依法进行管理
物管企业对违章搭建现象负有及时报告、协助制止的责任；行政执法大队是拆违的执法主体，物管企业既不得越权强拆，也不得乱收费乱罚款，更不得撒手不管，听之任之。
7、物管企业应当拿起法律武器，依法维权
业主违反物业服务合同约定，逾期拒缴、拖欠物业管理费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，仍然置若罔闻的物业公司应拿起法律武器，依法提起诉讼，以维护自身合法权益。其间物业公司不得籍口收不到个别业主的物管费而降低对全体业主的服务水平，造成新的违约，自毁形象。
当然，物管方面的问题还很多，值得我们去深入探索和研究。当前迫切需要利用各种新闻媒体，采取生动活泼的形式，对物业管理的作用、内容、意义等进行广泛深入的宣传，努力为物业管理工作创造良好的舆论氛围。只有不断提高各级领导干部、政府部门、物业管理从业人员和广大业主的认识，物业管理工作才能得到较快发展，才能走上更加法制化、规范化的轨道。
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