我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和经济建设中的作用也日益显著。但在现实情况下，由于全国性物业管理方面的法律法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此，在物业管理迅速发展的今天，制定物业管理法律法规，明确物业管理公司和业主、租户的权利义务关系，已是当务之急。
一、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果
（一）物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求
在过去较长一个时期内，由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度，每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化，大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人，于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时，必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分以及确定二者关系的问题。同时，住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时，建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定，以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系，则必须通过共同协商、共同出资、共同管理（或委托管理）等积极行为来实现，这就要求全体所有权人（业主）组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。
（二）物业管理法制建设是维护房地产市场秩序，规范物业管理行为，促进房地产业持续健康发展的重要保证
1、房地产开发商物业管理责任需要立法规范
物业管理与房地产开发的其他环节密不可分。良好的物业配套设施是物业管理良性运行的必要前提。然而，有不少开发商把工程尾巴留给物业管理公司，而物业管理公司又无力解决，致使服务不到位，业主和租户怨声载道。因此，房地产开发商在项目立项进就应全盘考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司的意见，完善物业配套设施，避免给日后的物业管理公司增加不必要的负担。所以，应该以法律形式规范开发商的行为，明确开发商与物业管理公司之间的权利义务关系，避免扯皮。
2、物业管理公司的管理行为迫切需要立法规范
目前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、江苏、上海、北京等地都发布了省（市）物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，众多物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠纷中，因“物业管理”引发的案件日渐上升。许多业主认为物业管理公司收费太高，漫天要价，缺乏法律依据，因而亟需规范；有的业主认为要求其一开始就交纳二三年的物业管理费和维修基金不合理。有些物业管理公司在为业主统一安装门、窗时，业主认为所收取的代理费大大高于购入与安装成本。至于在物业管理服务中存在的分歧则更多，由于双方权利义务约定不明，纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规，明确物业管理公司的权利和义务，规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。
（三）加强物业管理法制建设是依法保障物业所有人，使用人合法权益的客观需要
物业管理最终目的是为物业所有人服务。物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体，包括房地产物权（国有土地使用权、房屋所有权）、房地产他项物权（房地产抵押权）和房地产债权（房地产租赁权）等。在现阶段，房地产既是重要的生产资料，也是必需的生活资料，已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但目前的现状却是开发商决定对物业的管与不管；物业管理公司决定管理费的收取标准，而业主只能被动接受，这是没有物业管理立法所带来的后果。所以，应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
二、物业管理法律体系的构建
良好的法制环境，对物业管理行业快速、健康发展将起到促进和保障作用。我国物业管理要实现法制化运作，关键在于加速物业管理立法，完善物业管理法律体系。
我国现行的物业管理法律、法规主要有以下三个层次：第一层次，宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据。第二层次，全国人大及其人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等。第三层次，各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方性法规，同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章。如《广东省物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。但以上三个层次的法律、法规并不能全面规范物业管理相关行为，使得因法律规范的缺失而造成的各种物业管理矛盾难以彻底解决。
依据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点、现状及发展需要，笔者初步设想，建立完善的物业管理法律体系，应包括以下几方面内容：
1、房屋及维修管理法律、法规、规章。主要有：《城市房地产管理法》、《城市公有房屋管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市公有房屋售后管理条例》、《城市房屋修缮管理办法》、《异产毗连房屋管理办法》、《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》等。
2、设备设施管理法律、法规、规章。主要有：《城市供热管理条例》、《城市供水管理条例》、《电梯管理办法》、《道路路灯管理办法》、《空调安装管理办法》、《通讯设施管理办法》等。
3、环境卫生管理法律、法规、规章。主要有：《城市市容及环境卫生管理条例》、《清扫保洁管理办法》等。
4、治安保卫、消防管理法律、法规、规章。主要有：《消防设备设施管理办法》、《防盗护拦安装管理办法》、《住宅区机动车管理办法》等。
5、绿化管理法律、法规、规章。主要有：《城市绿化管理条例》、《住宅区绿化管理办法》等。
6、行业管理法律、法规、规章。主要有：《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理规定》、《物业管理企业税收管理办法》、《物业企业公平竞争保护条例》、《物业管理合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业企业招标投标管理办法》、《物业管理企业财会管理办法》、《物业管理企业资质等级标准》、《物业行业学会、协会管理办法》、《物业管理人员职业道德标准及行为规范》、《物业管理各类人员培训管理办法》等等。
7、业主委员会管理法律、法规、规章。主要有：《社团登记管理条例》、《业主委员会管理办法》等。
8、各类物业管理法律、法规、规章。主要有：《住宅小区管理条例》、《商业物业管理条例》、《工业区物业管理条例》、《火车站物业管理办法》、《高速公路物业管理办法》、《机场候机楼物业管理办法》、《会展中心物业管理办法》、《酒店物业管理办法》、《大型综合商场物业管理办法》、《体育场物业管理办法》、《高尔夫球场物业管理办法》、《寺庙物业管理办法》、《高层住宅物业管理办法》、《别墅区物业管理办法》、《单位自管产住宅区物业管理办法》、《军队住宅区物业管理办法》、《旅游渡假区物业管理办法》、《写字楼物业管理办法》、《开发区物业管理办法》等。
（作者单位：南京市纪委研究室）
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