近二十年来，房地产业在中国异军突起，业已发展成为国民经济的重要支柱之一。下关城市开发集团经过近二十年的发展，现已茁壮成长为行业内颇具影响力的国家一级资质房地产开发企业。能够从当初一个默默无闻的小公司发展成为今天注册资金5000多万元的一级房地产开发企业，这得益于民主法治建设在公司管理过程中的狠抓落实，得益于日益规范的运行机制为企业所营造的良好发展氛围。
民主法治建设与企业的生存与发展紧密关联，新时期如何加强民主与法治建设，促进企业稳步发展？对此，下关城市开发集团在区委区政府的正确领导下，依托自身实力，联系公司实际，充分发挥现代企业管理制度的优势，走出了一条独具特色的新路子。
一、领导重视，组织有力，构筑以法管理企业的新平台。
第一，统一认识，加强领导。民主法治建设对于企业而言是一个提高管理水平、增强自身实力的过程，同时也是企业依法行政、依法管理的渐进过程。公司领导在实践中认识到只有依法行政、依法管理，才能保证企业肌体的健康成长，才能保证企业发展的正确方向，才能有效地促进企业的发展和维护广大员工的切身利益。因此，在工作中，公司加强对依法管理工作的领导，将其摆在公司发展的首要位置，一方面大力夯实运行机制，另一方面切实将以法管理落实于各项工作之中，有效地促进依法行政、依法管理的顺利实施。
第二，明确组织分工，层层狠抓落实。以法管理企业强调组织与分工的严密性、有效性。公司党政主要领导亲自抓以法管理工作，并建立组织，配齐人员，合理分工，明确权责，工程、设计、财务、拆迁等工作都落实到个人，每位领导身上都扛着一个不轻的担子。在实际工作中我们坚持从严治党，从严治司，在总结过去教训的同时，坚持集体领导与个人分工负责相结合，谁主管，谁负责，一级抓一级，层层抓落实，哪一级、哪一块出了问题，哪一个分管领导就要承担相应的责任。
第三，领导带头，严格依法行政，依法管理。作为企业领头羊，领导班子成员的一言一行，一举一动，都对员工产生影响。以法管理企业，首先强调的就是领导的依法行政、依法管理。公司在重大问题、重大决策以及牵涉全局的有关问题上，都要经过全体班子成员集体讨论，在经过充分调研、可行性论证以后才做出决定，个人绝不凌驾于组织之上。这几年公司整体运作比较好，能够摆脱困境，在当前激烈的市场竞争中闯出了一条初具规模、有自己管理特色的路子，没有出现过一次投资失误，是与公司领导班子注重加强民主法治建设、科学决策、民主决策分不开的。公司坚持每年一到两次的领导班子民主生活会制度，班子成员提高了对民主集中制的认识，因此在日常工作中能够做到严格按照党组织的工作准则、议事规则办事，有效地杜绝个人主义在工作中的不良影响。结合企业特点，公司通过建立个人廉政档案等形式深入开展党风廉政建设教育活动，领导班子成员都能自觉遵守党员干部廉政准则，做到从不参加施工、拆迁等相关单位的宴请，廉洁自律，起到了良好的带头表率作用，为全体党员、员工依法管理树立了一个好的榜样。
二、加强学习，深入教育，切实增强员工民主法制意识。
企业的发展离不开领导的正确决策，更离不开全体员工的奋力拼搏。依法管理企业，首先要切实增强员工的民主法制意识，提高其知法、守法、用法的自觉性。公司采取多种形式，深入开展法制宣传教育活动，大大增强了员工的民主法制意识。
第一，学法用法。结合“四五”普法活动，公司邀请了司法界的领导和公司的法律顾问来给员工上法制教育课，内容涉及“新刑法”、“新合同法”、建筑、房地产开发、销售等方面。课后，组织大家进行讨论，不仅使员工了解有关法律、法规，增长了知识，提高了理论水平，更重要的是使员工增强了法制意识，提高了学法、用法、守法的自觉性。
第二，辅导讲座。房地产行业竞争日益激烈，只有具备新的开发理念才能适应市场的不断变化。紧跟时势，学习新的房地产开发理念，拓展开发思路成了企业发展的当务之急。为此，公司邀请了东南大学的黄安永教授给员工进行“南京房地产行业发展的现状与对策”专题讲座，给全体员工上了一道知识大餐。黄教授给大家详细分析了中国加入WTO对中国房地产企业的影响、南京地价飚升的原因以及如何进行房地产开发全程策划等等，使全体员工既增长了见识，又拓宽了视野和工作思路。
第三，集体谈心。中层干部是企业发展的骨干力量，这个群体手中有一定的权力，面对各种各样诱惑的机会也较多，容易出现不正之风。如何提高这些企业骨干力量拒腐防变的能力，增强其民主法制意识，是企业管理过程中要解决的主要问题之一。公司党组织采取不同的形式，利用多种机会，组织中层干部进行集体谈心活动，互相交流学习心得，警示教育自己要用好手中权，把好工作关，对企业、对家庭、对自己负责。
第四，案例教育。理论学习的成果需要不断巩固加强，为此，我们组织全体员工观看了一些正反面典型教育录相片，如《党的忠诚卫士----曹克明》、《生死抉择》、《泰安大案警示录》、《烟草大王堕落记》等，用事实震撼人心，对员工从思想灵魂深处进行警示教育。此外，我们还结合南京市近几年发生的一些大案要案，针对那些为满足个人私欲而掉入犯罪深渊的犯罪事实，进行反面教育。活生生的例子，深深地震撼了全体员工，自觉地在思想上筑起了一道抵制诱惑的防线。
通过开展广泛深入的宣传教育，广大员工的民主法制意识得到了进一步的增强，对依法行政、依法管理产生了积极的效果。
一是增强了法律意识。通过宣传教育，广大员工认识到企业的发展依赖于健全的规章制度，依赖于规范的操作程序，依赖于依法行政、依法管理。例如项目开发过程中的前期房屋拆迁安置工作，这项工作不仅关系公司的利益，同时更与广大拆迁户的根本利益紧密关联，是整个房地产项目开发过程中难度最大的环节之一。在拆迁工作中，公司始终坚持以法律为准绳，以拆迁法规为依据，严格依法拆迁。卢龙山庄是公司与印尼外商合作开发的一个重大项目，总投资额高达2900万美元，其前期开发各项准备工作早已基本就绪，但拆迁工作却难以推进，主要原因就是拆迁居民普遍认为补偿价格偏低。面对外商的紧急催促和拆迁工作的缓慢进展，有的人提出提高补偿标准，加快居民搬迁速度。但公司意识到这样做的后果无疑将扰乱南京的房屋拆迁市场，对当前南京的旧城改造工程产生不利影响，因而否定了这一建议。虽然工程进度因此受到了一定的影响，但公司依法拆迁，依法管理，维护了法律法规的严肃性和企业的健康发展。
二是增强了民主意识。通过宣传教育，广大员工民主意识得到了加强，积极踊跃地参加到公司的日常管理活动中来，在提高公司经营管理水平，从粗放型、单一型向集约化、多样化经营方向转变提出了许多建设性意见。例如就公司如何加强市场营销工作和拓展经营渠道，有的员工就建议加强项目的总体策划，加大宣传促销力度，对销售人员实行销售承包责任制，以及建议拓展第三产业或与相关行业的经营，开辟新的经济增长点等等，公司采纳了这些建议。经过近两年的试行，公司商品房销售工作取得了较大的突破；公司相关行业的拓展经营如建筑设计、桩基工程、广告、园林绿化等也取得了较好的成绩，为今后公司的进一步发展积累了宝贵经验、壮大了物质基础。
三是提高了遵纪守法的自觉性。员工民主法制意识的提高还体现在员工的日常工作和生活中。作为房地产开发企业，打交道的部门和单位都比较多，各专业主管部门、施工队伍、材料供货单位，林林总总，不一而足，资金往来十分频繁，各式各样的诱惑总会不期而至。通过深入广泛的宣传教育，公司员工遵纪守法的自觉性得到了大幅度的提高，在工作中始终能把握好工作的尺度，不越法律雷池半步，公司已连续多年未出现违法违纪等犯罪行为。
三、建章立制，规范行为，完善企业运行机制。
有效的管理，依赖于健全的规章制度。机制比人可靠，“智者千虑，必有一失”，再公道、再正派、再有智慧的人也只能管得了一时、一事，管不了全体和长远。依靠完整的、有效的管理机制，才能让干部、员工在各自的岗位上发挥作用，才能防止干部背离法制的轨道。根据房地产企业运行的特点，公司制定和完善了内部管理机制、监督机制，从源头上预防经济犯罪和治理腐败。近几年，针对公司存在的问题，我们在原有管理制度的基础上，进行修改、补充、完善，制定出一系列新的管理规定，对于房地产开发过程中最容易出现问题的环节给予了最有效的关注和预防，这些规定的出台，使公司的管理水平迈上了一个新的台阶，进一步规范了下属各部门管理职责范围和程序。
首先，实行严格的建设工程招投标制。为了预防职务犯罪，从根本上杜绝建筑工程发包过程中的腐败现象，公司成立了工程、材料、桩基等相关专业的招投标小组，并制定了《招投标管理制度》等相关规定，从源头上抓起，严格把好人情关、朋友关，改变过去由领导指定队伍，项目负责人难管理工程的状况。根据公开、公平、公正的原则，对所有的工程一律实行公开招投标。我们要求凡来参加投标的队伍必须是近两年获得市优工程的队伍，否则不予报名。对符合报名条件的队伍还要组织项目负责人实地考察所做工程的质量，如果工程质量达不到要求，项目负责人可以一票否决。如去年我们承建一个项目，开始也有许多队伍通过各方面关系找来，但我们要求一律按规定办事，该工程不论在监理招标还是工程、材料招标上都一律实行“三公开”原则，从而杜绝了招投标中的腐败现象，保证工程顺利进行。建筑工程实行公开招投标制，我们感到既预防了职务犯罪，又为工程总造价节约了5-7%的资金，同时还保证了工程质量。实行工程招投标制度，不仅充分发挥了工程预决算人员的作用，有效地控制了工程造价，也从根本上改变了以往工程发包靠关系的不公平竞争，以致容易引起腐败现象发生的状况，更从根本上抓住了工程质量管理的要害。几年来，通过工程招投标制的实施，辅以工程质量管理一系列相关手段，工程造价控制和工程质量管理水平都有了较大的提高。
其次，认真落实工程质量责任制。在工程管理中我们坚持实行项目经理负责制、工程监理责任制、材料实现政府采购制等制度。在工程质量上，实行质量终身跟踪制，保证质量责任落实到个人。力求保证优良工程比例高，达到市属标准以上。近年来，我们的工程优良率基本都高于90%，得到了社会的普遍好评。2001年在南京市开展的“金陵杯”（市优工程质量）100个工程评选活动中，我公司所建的工程中有10个工程榜上有名。在材料供应上，过去由于我们资金紧张，采购的材料不能立即支付现款，有的甚至要拖几年才能支付，一些厂家就不想直供材料，我们也只好找一些中介的供货材料公司，相比之下材料价格就要高一些。随着这几年公司经济的好转，为了降低成本，保证质量，杜绝人情关，我们实行了政府采购制，通过“三公开”的招投标，使材料在保证质量的前提下，价格降低到最低点。如在水泥供应上，去年我们开发的一个项目，当时有许多厂家、供货商参加投标，最后是龙潭水泥厂、青龙山水泥厂中标，原来每吨价格287元，中标价格每吨245元，价差为42元，仅此10万平方米工程就节约资金84万元。在材料的价格核定标准上，我们是以每期出版的《江苏工程建设材料价格信息》杂志做参考。材料采购既要保证价优，还要保证质好，所以对中标的厂家不能按时间付款时，我们就按合同支付一定的货款利息。在设备的选择上，我们也是采取公开的招投标方式，如我们在选择四平苑小区小高层电梯时，当报纸信息一经发布，便有40多家单位前来报名，我们经过实地考察，比价格、比质量、比售后服务，层层筛选，排除了人情关、朋友关，最后选择杭州西子奥的斯电梯，并由厂家直接供货、安装、售后服务，每台电梯和市场价相比节约资金3万元，小区共采购10台电梯，就节约资金30万元。目前进住的小区居民对电梯的质量普遍反映较好。
第三，实行严格的财务审计、审批制。为加强财务管理，公司制定了严格的财务审批制度，对各类工程进度款、材料款、拆迁、办公等费用均明确规定了使用权限以及审批程序。公司坚持上级部门审计、干部离任审计制度，每年还对所属的分公司、合资公司进行年终审计。在日常的开支上，公司实行一支笔签字制度，工程款、材料款、拆迁款的支出，分管经理在前面把关，总经理最后签字，财务部门还要进行严格的把关，即使是老总签了字，如果财务经审核认为不合理，也可进行反馈，严格把关，力争不出一丝一毫差错。
第四，切实加强部门之间的制约机制。过去在公司管理程序上，由于部门之间互相制约不够，出现一些漏洞，给个别人钻了空子，也栽了跟头，犯了错误。经过不断的总结经验教训，近年来我们形成了一整套制约措施，如工程和预决算分开，管工程的不搞预决算，搞预决算的不到现场管工程；负责招投标的不管工程，管工程的不参予招投标，只参与考察队伍的工程质量。预付工程款时既按所签的中标合同进度，还要层层签字，严格把关，不是哪个人表态就可以随意把工程款付出去的。在工程决算时严格执行建筑工程、水电工程、房屋维修工程等造价决算审核制度，并主动配合政府审计部门对工程造价的审计，有效剔除了工程造价中的不合理成份或不正常费用，起到了开源节流的作用。
此外，公司相继出台并完善了临时水电费收缴管理办法、房源管理办法等一系列措施，弥补了公司在以往管理中存在的漏洞。“水电费收缴管理办法”的出台，彻底改变了以往每年损失几十万元水电费的状况。我们制定了“房源管理办法”，房源使用的审批程序比以往更加严格，每个人必须按程序办理审批手续，每套房子出去都不是易事，有效地堵塞了房源管理上的漏洞。管房源的同志既要注重平时管理，还要每个月和有关部门核对一次房源，从而保证了在房源管理上不出差错。“房源管理办法”的出台改变了以往房源管理较为混乱的情况，从管理权限、手段、范围等方面得到了进一步的合理化和明晰化。
四、引进国际标准，加强品牌建设，提高企业质量管理水平。
第一，引入国际质量管理体系。近几年房地产市场的竞争越来越显白热化，各开发商使尽浑身解数，不断调整发展战略，力图开拓更广阔的市场空间，其重要途径之一就是加强品牌建设，没有自己的独特品牌，企业无法做强、做大。而ISO9001国际质量管理标准是世界上许多发达国家管理实践经验的科学总结，它可以指导一个组织稳定地提高产品和服务质量，提高组织的效率和效益，增强顾客的信心。2002年年初，公司决定引入ISO9001：2000国际质量管理体系，着手建立适应公司发展、体现公司自身特色的质量管理体系。为促进贯标工作的顺利开展，公司成立了以党总支书记亲自担任管理者代表的贯标工作小组，在咨询方的指导和帮助下，认真开展文件编写、体系建立等工作。2002年8月，公司又组织了规模庞大的内审员培训，此次培训，共有19名员工取得了ISO9001国际质量管理体系内审员资格，为标准在本公司的贯彻和落实打下了坚实的基础。通过贯标工作，提高了公司的管理水平，建立起规范化、制度化、正规化的现代企业管理制度，将企业的民主法治建设水平提升到一个新的高度。
第二，制定公司质量方针、目标。公司领导从当前房地产行业激烈竞争的形势中，进一步认识到质量是企业的生命，关系到企业的形象、企业的诚信，只有坚持“质量兴企”，才能占领市场，获取最大的经济效益和最佳的社会效益。为此，公司发动全体员工集思广益，结合企业实际情况，制定了公司的质量方针和质量目标，公司的质量方针是“精心策划，建优质楼盘；诚信规范，创江雁品牌”。质量目标为“工程交验一次合格率100%，工程优良率50%以上，售后服务满意率90%以上，合同履约率100%”，两者均充分体现了公司的行业特性和自身特点。
第三，加强品牌建设。为实现向管理要效益的目的，实现公司的品牌化战略，我们对企业的经营管理策略进行了适当的调整，一方面找出那些传统管理体制中与当前房地产行业竞争不相适宜的管理方法，理顺了一些权责不明、效率不高的工作节点和程序；另一方面根据ISO9001标准制定新的管理策略，不断推陈出新，寻找企业管理行为与质量标准的最佳结合点，推进企业的发展，逐步建立了适应企业发展、凝聚企业特色的质量管理体系。公司质量管理体系从试运行到正式运行一年多以来，质量方针及质量目标实现情况良好。通过贯标工作，公司的管理水平迈上了一个新的台阶，工程建设水平得到大幅度的提高，品牌形象也得到进一步的提升，取得了经济效益和社会效益的双丰收。
目前，“江雁”品牌已逐渐深入南京人民的心中。公司开发项目累计总竣工面积已达200多万平方米，先后被评定为省、市建行、工行资信特级AAA企业、江苏省综合开发实力五十强、南京市内资十强、江苏省三产200强和南京市“重合同、守信用”企业。公司还连续多年被评为建设新南京有功单位、南京市市级文明单位等等，并荣获了南京市“房地产十大品牌”等荣誉称号，今年又被推荐申报“江苏省文明单位”。在今后发展的道路上，我们将继续努力，不断提高民主法治建设水平，大力推进依法治司，严格按照ISO9001质量标准的要求，持续改进，建造质量更可靠、套型更适中、环境更优美的优秀住宅，使“江雁”品牌更加贴近南京市民，促进公司稳步向前发展。
南京市下关城市建设开发（集团）公司
二〇〇三年八月三十一日
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