南京首例房产新政引发契约纠纷法院作出判决

2006-03-04 17:11:50 来源：

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来源http://estate.cfi.net.cn/(b5aorkm3t5w4xbmqx52ro22h)/newspage.aspx?id=200603030010452006年03月03日 16:59:20 中财网

　　去年7月，南京首例因房产新政出台而引发的房产契约纠纷案，由于在法庭上原被告对买卖合同的效力各执一词，对房产新政的出台各有说法，法庭宣布休庭。昨天，南京秦淮区法院组成合议庭对案件再次公开开庭进行审理，并当庭作出判决。法院认定，原被告之间签订的房屋买卖合同有效，但由于房产新政的出台，导致对被告显失公平，被告的解约行为不构成违约，不适用双倍返还的定金罚则，判决被告返还原告定金3万元及利息。　　
　　案件回放
　　2004年，被告王先生在南京市秦淮区买下一套120多平方米的新房。2005年4月底房子拿到，但相关的房产证和土地证尚未办理。随后，王先生在网上发布了转让信息，并很快找到了原告李先生。2005年5月1日，原被告在房屋中介的居间介绍下，订立“房地产买卖契约”补充协议1份，约定：由被告作为甲方将秦淮区房屋出售给原告（乙方），双方同意房屋实际成交价为人民币87.5万元；乙方应在签订“房地产买卖契约”及本补充协议之时，以现金方式支付定金8万元给甲方，协议生效后交易过户签字确认前，如乙方中途违约，购房定金归甲方所有；如甲方中途违约，甲方应自违约之日起三个工作日内双倍返还定金给乙方。由于该房屋系被告所购期房，在双方签订上述契约之时尚未办理两证，故双方在补充说明中另行约定：乙方于签订本补充协议当日支付现金人民币3万元，作为定金给甲方，剩余定金人民币5万元与首付款34万元（共计人民币39万元）在2005年5月15日之前支付给甲方；甲方产权证、土地证办出后立即送房产局过户，房产局验证通过5日内乙方支付甲方房款人民币20.5万元；剩余房款在过户后1个月内支付给甲方；甲方于房屋解除抵押后3日内将房屋钥匙交付给乙方……
　　因房屋已在银行设定抵押，双方在交易过户前需先解除抵押，经协商，双方于签订上述协议当日又签订“协议书”1份，约定由乙方借款人民币34万元给甲方，用于归还该房屋的银行贷款。甲方承诺将该房屋出售给乙方，房屋过户登记后，乙方借款自动冲抵其应付给甲方的售房款；甲乙双方于2005年5月15日之前到甲方贷款银行办理还款手续；如果甲方在本协议生效后违约，则甲方应自违约之日起三个工作日内双倍返还定金和归还借款给乙方；乙方将甲方所欠银行贷款归还后，该房屋抵押撤销时，甲乙双方所签的房屋买卖契约和补充协议即时生效。合同签订当日，原告按约向被告支付了定金3万元。
　　契约订立后不久，中央七部委联合出台房地产新政，规定从6月1日起，对房产证到手两年内转让出售的商品房征收5%的营业税。王先生感觉损失太大，要求返还定金或暂缓履行，等“两证齐全”两年后再交付，李先生不同意，双方因协商未果，李先生向法院起诉，认为王先生单方违约，要求双倍返还定金6万元。
　　法庭交锋
　　被告王先生认为，按照《城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”因此，原被告之间签订的买卖合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同，并且在签订协议时原告亦明知被告尚未取得两证，对此双方均有过错，根据合同法中关于无效合同的处理条款的规定，被告同意返还原告定金3万元。此外，即使上述协议有效，根据双方在借款协议书中的约定“乙方将甲方所欠银行贷款归还后，该房屋抵押撤销时，甲乙双方所签的房屋买卖契约和补充协议即时生效”，现银行贷款尚未归还，双方约定的合同生效条件尚未成就，故合同成立后未生效，所以合同约定违约金条款亦不能适用。况且被告并非不履行合同，而是要求暂缓履行，故被告未违约，请求驳回原告的诉讼请求，被告只需退还当初收到的定金3万元。
　　原告李先生则认为，当事人双方均为完全民事行为能力人，而且这份合同是双方的真实意思表示，具有合法性。根据合同约定的内容，可以看出这是一份附履行期限的合同，即等两证到手后办理过户手续，合同即生效，是被告故意阻止合同生效。同时，合同的内容并不违反《城市房地产管理法》有关转让的强制性规定，因此，是卖方单方面故意毁约，被告应双倍返还定金。
　　法院判决
　　法院认为，本案原、被告所签订的房地产买卖契约补充协议系双方当事人真实意思表示，虽然双方在签订上述协议时，被告尚未取得争议房屋的所有权证及土地使用证，但该房系已经取得销售许可证的期房，该房交付后，被告依法能够登记领取权属证书，故不属于《城市房地产管理法》第三十七条所规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形；并且，双方在签订上述协议时，国务院相关部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》尚未颁布施行，因此，应认定双方当事人所订立的上述协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
　　但是，由于国务院相关部门颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定了“个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，这属于国家房地产政策的重大调整，是不可归责于当事人双方的原因，故作为合同基础的客观情况发生了非本案当事人所能预见的根本性变化，以致按上述协议继续履行会显失公平，故根据公平原则和诚实信用原则，被告有权解除上述协议。因此，在该情形下，被告的解约行为不构成违约，不能适用双倍返还定金的罚则，但其应当承担返还原告所付定金及其相应利息的义务。法院遂据此作出了上述判决。(丽娟秦行)
　江苏法制报

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